La location meublée

Le régime de la location meublée concerne les logements garnis de tous les éléments mobiliers permettant une occupation normale par le locataire. Les revenus issus de la location meublée sont imposés au sein des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées. Seule la moitié des loyers perçus est ainsi imposée ! Dans ce régime, aucune charge réelle ne peut être déduite. Pour pouvoir en bénéficier, vos recettes de l'année 2022 doivent être inférieures à 77.700 € hors taxes.

Il suffit de reporter le total des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO, case 5ND.

Si vos recettes dépassent 77.700 € hors taxes ou que vous ne souhaitez pas relever du régime micro-BIC, vos loyers seront soumis au régime réel. Dans ce cas, vous devez aussi déposer une déclaration n° 2031.

Vous allez déduire de vos loyers toutes les dépenses engagées réellement sur le bien (frais d'acquisition, travaux divers, intérêts d'emprunt…). A ces charges s'ajoute l'amortissement du bien et du mobilier. Cette notion comptable vise à prendre en compte la perte de valeur subie par le logement et les meubles pendant l'année écoulée. L'amortissement représente donc une charge déductible fiscalement mais non décaissée (à la différence de travaux, par exemple). C'est là un des avantages de la location meublée par rapport à la location nue.

Attention, le régime réel nécessite la tenue d'une comptabilité et le dépôt de plusieurs déclarations annexes. Le recours à un expert-comptable est vivement conseillé. En synthèse, le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel sera opéré de la façon suivante :

• si les charges déductibles + les amortissements sont supérieurs à 50 % des loyers, le régime réel sera plus intéressant.
• si ce n'est pas le cas, le régime micro-BIC sera privilégié.

Le loueur en meublé peut relever soit du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP), les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies :

• les recettes annuelles issues de la location sont supérieures à 23.000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Selon le statut (LMNP ou LMP), les conséquences fiscales diffèrent. Le loueur en meublé professionnel peut en principe imputer ses déficits sur son revenu global sans limitation du montant, mais les plus-values de cession sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

Le loueur en meublé non professionnel, lui, ne peut imputer ses déficits que sur des revenus issus d'une location meublée non professionnelle au cours des dix années suivantes. En revanche, les plus-values de cession relèvent du régime des plus-values des particuliers.